Qué es un préstamo promotor y cuándo te conviene
Un préstamo promotor (también verás crédito promotor o financiación para promotores) es una solución de financiación diseñada para proyectos inmobiliarios: compra de suelo/solar, construcción, rehabilitación y fin de obra. Se estructura con garantía hipotecaria sobre el activo (suelo, obra en curso, hotel, etc.) y, a diferencia de un préstamo corporativo genérico, la fuente de repago se apoya en el propio proyecto: ventas, alquileres o refinanciación.
En mi caso, trabajamos tickets entre 0,5 y 15 millones de euros con garantía hipotecaria para empresas y promotores. ¿Cuándo conviene este tipo de financiación?
- Cuando el banco no llega a tiempo o exige condiciones que retrasan la obra.
- Cuando necesitas desembolsos por hitos que sigan el ritmo real de la construcción.
- Cuando la estructura del activo (p. ej., suelo + obra) pide un traje a medida: tasación, LTV, certificaciones y calendario de obra.
Aporto una ventaja diferencial: somos financiación alternativa respaldada por inversores institucionales. Ese respaldo nos permite agilidad en el estudio y la concesión, y acompañamiento para que el flujo de caja no se corte a mitad de obra.
Cómo funciona: garantías, LTV y desembolsos por hitos
La garantía hipotecaria es la base. Normalmente se hipoteca el suelo/solar y, conforme avanza la obra, la garantía se refuerza con el progreso construido (obra nueva/rehabilitación). Tres conceptos clave:
- Tasación y LTV: el LTV (Loan to Value) es la relación entre el capital prestado y el valor de tasación/valor del proyecto. Trabajamos con un LTV objetivo prudente para alinear riesgos.
- Desembolsos por hitos (drawdowns): no se entrega todo el capital al inicio; se desembolsa por fases (cimentación, estructura, cerramientos, instalaciones, remates…). Se valida con certificaciones de obra, fotos y documentación técnica.
- Fuente de repago: ventas (pre-ventas y escrituración), refinanciación bancaria al final de obra o venta del activo estabilizado (en hoteles/terciario, a menudo vía renta).
Aquí es donde nuestro método marca la diferencia. Priorizamos la agilidad: el estudio de viabilidad y la concesión no paran la obra, y te acompañamos durante todo el proceso para que los desembolsos lleguen cuando tocan, evitando cuellos de botella.
Requisitos y documentación para una aprobación ágil
Cuanto mejor preparada llega la documentación, más rápido avanzamos. Lo esencial:
- Sociedad/Promotor: CIF, poderes, escrituras, organigrama y deudas vigentes.
- Activo: nota simple actualizada, cargas, licencia (o estado del expediente), proyecto básico/ejecutivo, presupuesto detallado, cronograma de obra, contrato con constructora y dirección facultativa.
- Viabilidad económica: presupuesto de costes (obra, honorarios, tasas, contingencias), plan de ventas/alquileres (si aplica), flujo de caja mensual y sensibilidades (demoras, sobrecostes, ritmos de venta).
- Tasación homologada o carta de encargo.
- Fiscal/Contable: últimas cuentas, impuestos presentados, CIRBE si existiera deuda bancaria.
Con más de 20 años operando y un equipo técnico, jurídico y económico especializado, examinamos cada proyecto de forma individual. Nuestro objetivo es hacerte un traje a medida y darte respuesta rápida con una hoja de términos clara: importe, LTV, calendario de hitos y covenants razonables.
Costes reales: interés, comisiones y gastos a considerar
Un crédito promotor tiene varias partidas de coste. Las detallo para que puedas comparar manzanas con manzanas:
- Tipo de interés: puede ser fijo o variable; suele devengarse solo sobre el capital dispuesto (no sobre el no dispuesto).
- Comisión de apertura/originación: se devenga al formalizar.
- Comisión de estudio: cubre el análisis técnico, jurídico y económico.
- Gastos de formalización: notaría, registro, gestoría, tasación y, si aplica, seguros.
- Cancelación/Amortización: puede incluir comisión por cancelación anticipada o step-down según plazos.
No hay dos operaciones iguales. Por eso te entregamos un resumen de TAE estimada y un cash-flow del proyecto con los intereses por hitos. Así ves, en números, cómo impacta cada partida y decides con criterio.
Diferencias con la banca y con el préstamo puente
Banca tradicional vs financiación alternativa (resumen práctico):
| Aspecto | Banca tradicional | Financiación alternativa |
|---|---|---|
| Tiempo de respuesta | Más largo (más capas y comités) | Rápido y con línea directa de decisión |
| Flexibilidad | Política más rígida | Estructura a medida por proyecto |
| Hitos de obra | Menos granular | Desembolsos por hitos muy definidos |
| Covenants | Estándar bancario | Covenants adaptados a obra y ventas |
| CIRBE | Sí (impacta en riesgo bancario) | En muchos casos no computa en CIRBE |
| Tickets | Excelente en proyectos muy bancables | Soluciona vacíos donde el banco no llega o llega tarde |
¿Y el préstamo puente? Es una financiación temporal para cubrir una necesidad muy corta (p. ej., comprar suelo o cubrir un desfase puntual) y refinanciar después. El préstamo promotor se diseña para todo el ciclo de obra, con hitos, certificaciones y repago ligado al proyecto. En mis operaciones, si encaja mejor un puente previo y luego el promotor, lo planteamos en dos tramos para optimizar tiempos y costes.
Importes y plazos: de 500.000 € a 15.000.000 €
Nuestro rango típico son tickets de 500.000 a 15.000.000 €. El plazo se ajusta al calendario de obra + comercialización (en residencial) o al periodo de estabilización (en hotel/terciario). Es clave que la línea de financiación y los desembolsos casen con el flujo de caja esperado. Si el proyecto acelera ventas, aceleramos también la amortización para ahorrar intereses; si necesita holgura por un retraso administrativo, replanificamos sin paralizar la obra.
Proceso paso a paso (del estudio a la firma ante notario)
- Pre-viabilidad (documentación básica): nota simple, resumen del proyecto, presupuesto y calendario.
- Term-sheet indicativa: importes, LTV, garantías, hitos, coste estimado.
- Due diligence técnica, jurídica y económica: revisión de licencias, proyecto, contratos y plan de ventas.
- Aprobación y plan de desembolsos: se fijan hitos y evidencias (certificaciones, visitas, etc.).
- Firma ante notario: hipoteca, desembolso inicial y calendario.
- Seguimiento: acompañamiento durante toda la obra. Yo mismo reviso que la liquidez solicitada llegue en cada fase, evitando parones y retrasos.
- Amortización y cierre: con ventas, refinanciación o venta del activo.
Caso práctico: viabilidad y flujo de caja en una promoción
Supuesto orientativo (cifras redondeadas):
- Proyecto: 28 viviendas en costa.
- Coste total (suelo + obra + honorarios + contingencias): 6,8 M€.
- LTV objetivo: 60% sobre valor de proyecto.
- Línea de financiación: 4,08 M€ con desembolsos por hitos:
- H1 Compra de suelo/licencias: 1,2 M€
- H2 Estructura: 1,0 M€
- H3 Cerramientos/instalaciones: 1,2 M€
- H4 Remates/fin de obra: 0,68 M€
- Aportación del promotor (equity): 2,72 M€ (suelo + circulante).
- Repago: 60% de unidades con reservas antes de fin de obra; resto a escriturar.
- Resultado: con drawdowns sincronizados y intereses devengados solo sobre dispuesto, el promotor optimiza caja y evita inmovilizar capital en fases tempranas.
Este tipo de estructura la trabajo a diario. Lo importante es dibujar el flujo de caja mes a mes y alinear hitos con la realidad de la obra (y de la comercialización).
Por qué la financiación alternativa acelera tu obra (aun con CIRBE alto en muchos casos)
Tres razones prácticas:
- Decisión rápida y flexible: equipos cortos y especializados.
- Estructuras a medida: hitos de obra, reservas, preventas, calendario de licencias.
- Apertura de “espacio bancario”: al ser financiación alternativa respaldada por inversores institucionales, en muchos casos no computa en CIRBE, lo que te permite preservar tu capacidad bancaria para otras necesidades del grupo.
Para mí, el objetivo no es “prestar por prestar”, sino despejar el camino para que el proyecto llegue a tiempo y sin parones.
Preguntas frecuentes de promotores
¿Qué garantías se piden?
Hipoteca sobre el activo (suelo/obra/hotel) y, según caso, refuerzos (pignoración de derechos, cuentas de ventas). Todo se ajusta al riesgo real del proyecto.
¿Se desembolsa por hitos?
Sí. Trabajamos con certificaciones y reportes de avance. Así los intereses se pagan sobre capital realmente dispuesto.
¿Importes y plazos típicos?
En nuestro caso, 0,5–15 M€. El plazo se adapta al calendario de obra y comercialización o a la estabilización si es terciario/hotel.
¿Costes?
Interés (sobre dispuesto), apertura, estudio, tasación y gastos de formalización. Te entrego el detalle en TAE y un cash-flow del proyecto.
¿Diferencias con préstamo puente?
El puente cubre brechas cortas; el promotor estructura todo el ciclo de obra. En ocasiones los combinamos.
¿Computa en CIRBE?
En muchos casos no, al tratarse de financiación alternativa. Lo confirmamos en la term-sheet.
¿Qué verticales financiáis?
Promociones residenciales, hoteles y terciario. También crédito hipotecario a empresas con activos inmobiliarios.
Conclusión
Si buscas financiación rápida y a medida para tu proyecto —sin frenar la obra y con desembolsos por hitos— el préstamo promotor con garantía hipotecaria es una palanca potente. Con 20 años de mercado, equipo especializado y respaldo institucional, nuestra forma de trabajar es sencilla: viabilidad clara, term-sheet transparente y acompañamiento hasta el cierre.
¿Buscas préstamos al promotor con garantía hipotecaria?
Financiación alternativa (0,5–15 M€) con desembolsos por hitos y acompañamiento durante toda la obra.
