Cuando el banco no encaja o llega tarde, la financiación alternativa para promotores te permite seguir con el plan de obra sin frenar ventas ni ejecución. Si trabajas con una entidad especializada en financiación alternativa para empresas, con más de 20 años y respaldo de inversores institucionales, puedes acceder a tickets desde 500.000 € hasta 15.000.000 € con estructuras a medida y tiempos de cierre ágiles. Aquí tienes una guía directa para saber qué pedir, cómo y cuándo mover ficha.
Qué es y cuándo conviene la financiación alternativa promotores
La financiación alternativa (capital privado, deuda privada, crowdlending/crowdfunding inmobiliario, mezzanine) es capital no bancario estructurado para adquirir suelo, levantar obra o refinanciar fases críticas.
Cuándo te conviene:
- Velocidad: necesitas firmar en semanas, no en meses.
- Flexibilidad: el banco no entra por LTV/LTC, % de preventas o timing de licencia.
- Estrategia: quieres préstamo puente para cerrar compra/LICO o un tramo bullet hasta entregar llaves.
Con procesos claros y documentación preparada, puedes cerrar en semanas si llevas tasación, licencias y preventas bien trabajadas.
Diferencias con la banca y cuándo usarla en promoción
- Menos checklist, más análisis de proyecto: se prioriza viabilidad comercial, garantías y equipo.
- Coste mayor, plazo menor: pagas más por tiempo y flexibilidad; a cambio, reduces riesgo de retrasos.
- Estructuras a medida: tramos por hito de obra, bullet a vencimiento o esquema interest-only.
Opciones disponibles y cómo elegir
Elegir no va de “la más barata”, sino de la que cierra la brecha exacta del proyecto con el menor riesgo.
Préstamo promotor (deuda privada)
Para suelo con licencia y obra. Suele ir dispuesto por hitos, con garantía hipotecaria y covenants de ventas/avance.
Préstamo puente (adquisición y fase previa)
Para comprar suelo, pagar ITP o llegar a licencia. Plazo corto y salida clara (refinanciación a promotor o equity).
Mezzanine y unitranche
Tramo subordinado que completa el equity cuando el LTV/LTC se queda corto. Útil si prefieres no diluirte con socios.
Crowdlending y crowdfunding inmobiliario
Válido para tramos concretos o para validar mercado. Ventaja: diversificación de inversores. Revisa comisiones de plataforma y plazos de funding.
Capital privado y B2B (club deals)
Capital o deuda flexible para activos singulares (hotelero, mixto, reposicionamiento). Requiere un business plan sólido.
Si te apoyas en un equipo especializado en préstamo promotor y financiación a hoteles, tendrás más recorrido para estructurar mezzanine o unitranche sin frenar la obra.
Tabla rápida de opciones (orientativa)
| Producto | ¿Para qué? | Ticket típico | Plazo | Garantías | Coste relativo |
|---|---|---|---|---|---|
| Préstamo promotor | Obra y comercialización | 0,5–15 M€ | 12–36 m | Hipoteca 1ª + pignoraciones | Medio/Alto |
| Préstamo puente | Suelo/licencia | 0,5–10 M€ | 6–18 m | Hipoteca 1ª | Medio |
| Mezzanine | Completar equity | 1–8 M€ | 18–36 m | Subordinada + colaterales | Alto |
| Crowdlending/CF | Tramos y validación | 0,2–3 M€ | 6–24 m | Hipoteca/garantías | Medio/Alto |
| Capital privado | Activos singulares | 2–15 M€ | 12–36 m | Mixto | Alto |
Operar entre 500.000 € y 15.000.000 € te cubre la mayoría de escenarios de promoción residencial y hotelera estándar.
Requisitos clave para aprobar la operación
Los criterios varían por activo y riesgo, pero estos son los decisores:
LTV/LTC y % de preventas
- LTV (Loan to Value) y LTC (Loan to Cost) marcan el apalancamiento.
- Preventas: no solo la tasa, sino calidad (arras, perfil comprador, calendario).
- Señal verde: tracción comercial demostrable y margen suficiente para absorber desviaciones.
Licencia, tasación, garantías e hitos de obra
- Licencia de obras y tasación ECO actualizada son la base.
- Garantías: hipoteca en 1ª carga, posibles pignoraciones de cuentas/contratos y aval puntual.
- Hitos: disposición por certificación de obra y seguimiento (Project Monitoring).
La disciplina de licencia y preventas mínimas te baja coste de capital y acelera comités.
Business plan, cash-flow y covenants
- Plan de ventas, calendario de obra y flujo de caja mes a mes.
- Covenants claros: ratio de ventas, avance, límites a sobrecostes y política de extras.
Costes y plazos: qué esperar de verdad
Los números dependerán de riesgo, localización y avance de obra. Como guía orientativa:
Intereses, comisiones y gastos (mapa orientativo)
- Interés: superior a la banca por velocidad/flexibilidad (tramos puente y subordinados suelen ir más altos).
- Comisiones: apertura, a veces exit; advisor/éxito si hay estructuración; notaría, registro, gestoría, tasación y monitoring.
- Estructura: bullet o interest-only durante obra y pago final con ventas.
Con un backing institucional y covenants sólidos (preventas reales, control de hitos, reservas de IVA), puedes optimizar comisiones.
Estructura bullet vs. amortizable (y su impacto)
- Bullet: más caja libre durante obra, mayor pago final; ideal cuando la salida por ventas está clara.
- Amortizable: baja el riesgo del financiador, reduce coste total, pero exige caja antes.
Ejemplo numérico simple (ilustrativo)
- Ticket 4,0 M€ a 18 meses interest-only; apertura y gastos a la firma; repago con ventas del 70–80% + remanente.
Proceso paso a paso para cerrar la financiación
Documentación, due-diligence, firma y disposición
- Teaser + datos clave (suelo, licencia, promotora, presupuesto, ventas).
- LOI/Term-sheet: importe, precio, garantías, covenants.
- Due-diligence: legal (títulos, cargas), técnica (proyecto, costes), comercial (preventas), financiera (cash-flow).
- Contratos (póliza/novación, garantías, pignoraciones) y firma.
- Disposición por hitos con Project Monitoring independiente.
Cómo acelerar tiempos sin aumentar el coste
- Lleva tasación ECO y licencia vigentes.
- Presenta plan de ventas con evidencias (arras, calendario de entregas).
- Define salida (ventas, refinanciación o combinación).
- Anticipa escenarios B: si sube el coste de obra, cómo lo cubres.
Con equipos coordinados y un checklist claro, acortas semanas de validaciones, tasación y parte legal.
Riesgos y cómo mitigarlos
Sobre-apalancamiento, ventas lentas, desviaciones de obra
- Sobre-apalancamiento: te deja sin margen ante retrasos/extra-costes.
- Ventas lentas: presión de caja y de covenants.
- Desviaciones de obra: inflación/errores de estimación.
Herramientas de mitigación (tramos, garantías, monitoring)
- Tramos: senior + mezzanine o aportación de equity para balancear LTV/LTC.
- Reservas (intereses/IVA), seguro de caución en preventas, monitoring independiente.
- Plan B: préstamo puente o refinanciación parcial si se alargan licencias o ventas.
Cuando el LTV roza el límite, combinar tramo senior con mezzanine o más equity te permite cerrar sin tensionar caja ni precio.
Casos frecuentes por tipo de activo (escenarios tipo)
Residencial (promoción de 40–60 viviendas)
- Necesidad: puente para suelo + tramo promotor para obra.
- Estructura: 70–80% LTC combinado con interest-only y repago con ventas.
- Claves de aprobación: licencia, preventas >50% con arras sólidas, margen comercial ≥20%.
Hotelero (reposicionamiento 4★ urbano)
- Necesidad: capex de reforma + tiempo hasta re-apertura.
- Estructura: deuda privada + mezzanine para completar equity; covenants ligados a ADR/ocupación post-obra.
- Claves: operador con track-record, plan de marketing, sensibilidad a temporada.
Si buscas financiación a hoteles o créditos hipotecarios a empresas dentro del rango 0,5–15 M€, podrás adaptar la estructura a tu calendario de obra y ventas con menos fricción.
FAQ del promotor
¿Qué diferencia hay entre crowdlending, capital privado y préstamo promotor?
El préstamo promotor es deuda con garantía hipotecaria para obra. Crowdlending/CF es financiación agrupada de muchos inversores (útil para tramos). Capital privado puede ser deuda flexible o equity.
¿Qué LTV/LTC se aprueba en alternativa?
Depende de activo/ubicación/ventas. Piensa en un LTC prudente y margen comercial suficiente para absorber desviaciones.
¿Se exige porcentaje de preventas?
Sí, más que el número importa su calidad (arras, perfil comprador, calendario).
¿Tickets mínimos y máximos?
Moverte entre 500.000 € y 15.000.000 € cubre desde suelo/puente hasta promotor y capex hotelero estándar.
¿Plazos típicos?
Puente 6–18 meses; promotor 12–36; mezzanine similar al promotor, a veces algo más largo.
¿Garantías?
Hipoteca en 1ª, pignoración de cuentas/contratos y, puntualmente, avales o colaterales.
Conclusión
La financiación alternativa para promotores es la herramienta adecuada cuando necesitas velocidad y flexibilidad sin renunciar al control del proyecto. Si presentas licencia, tasación, preventas y un plan de caja creíble, puedes cerrar en semanas con estructuras bullet, por hitos o combinando senior + mezzanine. Y si te mueves en tickets 0,5–15 M€ con respaldo institucional, tendrás margen para adaptar la estructura a tu obra y tu calendario de ventas.
