Qué es la financiación de una promoción inmobiliaria y cuándo te conviene
Financiar una promoción inmobiliaria no va solo de conseguir “dinero para la obra”. Es estructurar el proyecto para que el flujo de caja funcione desde la compra del suelo hasta la escrituración, pasando por licencias, construcción y comercialización.
La clave es que la fuente de repago (ventas, alquileres o refinanciación) esté alineada con la línea de financiación y con los desembolsos por hitos.
En nuestro día a día, trabajamos operaciones de 0,5 a 15 millones de euros con garantía hipotecaria para empresas y promotores. Este rango cubre desde promociones residenciales de tamaño medio hasta hoteles o activos terciarios con un plan de estabilización. ¿Cuándo tiene sentido buscar financiación externa?
- Cuando el equity disponible no cubre suelo + costes iniciales y necesitas apalancamiento razonable.
- Si la banca no llega a tiempo o pide covenants que no encajan con el calendario real de obra.
- Cuando quieres preservar CIRBE para otras necesidades del grupo; en muchos casos, las estructuras alternativas no computan en CIRBE y eso te da oxígeno.
Nuestro enfoque es práctico: viabilidad clara y acompañamiento. No se trata de “cerrar un préstamo”, sino de evitar parones y que el capital llegue cuando toca.
Vías de financiación: fondos propios, banca y financiación alternativa
Fondos propios (equity del promotor). Tu primer pilar. El mercado suele exigir aportación en suelo y parte de costes. Este equity da confianza, reduce riesgo y acelera decisiones de terceros.
Banca tradicional (préstamo promotor bancario). Competitiva en coste cuando el proyecto es muy bancable: licencia lista, preventas sólidas, promotor con historial, y ubicación con demanda acreditada.
- Pros: tipos habitualmente más bajos y amplia capacidad si el caso encaja.
- Contras: tiempos de aprobación más largos, criterios rígidos, y un esquema de CIRBE que puede limitar tu capacidad futura.
Financiación alternativa/privada (capital privado, fondos, plataformas).
Aquí entramos nosotros.
Estructuramos créditos con garantía hipotecaria adaptados al proyecto, con desembolsos por hitos y seguimiento cercano.
- Ventajas: agilidad, flexibilidad y posibilidad de complementar (o sustituir) a banca. En nuestro caso, operamos con respaldo de inversores institucionales y, repito, en muchos casos no computa en CIRBE.
- ¿Cuándo brilla? En compra de suelo con calendario ajustado, licencias en trámite, obra en curso que necesita reimpulso o plazos de comercialización que piden cintura.
Requisitos clave: equity en suelo, LTV, preventas y viabilidad
Los financiadores (banca y alternativa) miramos cuatro bloques:
1) Equity y estructura de costes. ¿Cuánta aportación propia hay? ¿Cubre suelo + arranque? Evalúo que exista colchón para contingencias.
2) LTV (Loan to Value) y tasación. El LTV es la relación entre el capital prestado y el valor (tasación/valor de proyecto). Trabajo con LTV prudentes: protegen la operación y evitan tensiones en hitos críticos. La tasación homologada o la carta de encargo es esencial.
3) Demanda y preventas. En residencial, las reservas y preventas aceleran todo. En terciario/hotel, me fijo en la capacidad de estabilización (rentas, contratos, operador).
4) Viabilidad técnica y jurídica. Licencia (o estado del expediente), proyecto básico/ejecutivo, presupuesto por partidas, cronograma realista y contrato de obra con hitos claros. La due diligence confirma que no hay sorpresas urbanísticas o registrales.
Documentación base que pedimos para mover rápido:
- nota simple
- cargas
- licencia/expediente
- proyecto y mediciones
- presupuesto detallado
- plan de ventas
- flujo de caja mensual
- últimas cuentas e impuestos de la sociedad.
Cómo se estructura: garantías hipotecarias y desembolsos por hitos
La garantía hipotecaria (suelo/obra/hotel) es el corazón del crédito. Conforme avanza la obra, la garantía se refuerza con lo construido. Para minimizar tensiones de caja uso desembolsos por hitos (drawdowns):
- Hito de suelo/licencias (si aplica).
- Estructura (cimentación y estructura principal).
- Cerramientos/instalaciones.
- Remates/fin de obra.
Cada hito se valida con certificaciones de obra, fotos y, cuando procede, visitas.
¿Por qué insistimos en esto? Porque así devengas intereses solo sobre el capital dispuesto, no sobre la línea completa. En nuestras operaciones, priorizamos agilidad: el estudio y la concesión no paran la obra y acompañamos cada fase para que el capital llegue “a compás” del avance.
Costes reales (interés, comisiones y TAE) y cómo compararlos
Para comparar manzanas con manzanas, pon todo en un cash-flow:
- Interés (fijo/variable) normalmente sobre capital dispuesto.
- Comisión de apertura/originación (al inicio).
- Comisión de estudio (cubre análisis técnico, jurídico y económico).
- Gastos: tasación, notaría, registro, gestoría y, si procede, seguros.
- Cancelación/amortización anticipada: posible fee o esquema step-down según el plazo.
Mi recomendación práctica: proyecta mes a mes el flujo de caja con los drawdowns previstos y calcula una TAE estimada. En la term-sheet que emito incluyo siempre un resumen de TAE y calendario, para que decidas con criterio. A veces un coste ligeramente mayor compensa si evita retrasos (y sobrecostes) o si preserva CIRBE para otras líneas del grupo.
Préstamo puente vs préstamo promotor: casos de uso
No todo es “promotor sí o sí”. A veces conviene secuenciar:
- Préstamo puente: cubre un gap corto (p. ej., comprar suelo o cerrar una licencia) y luego refinancias con el promotor. Útil cuando el timing es crítico.
- Préstamo promotor: financia todo el ciclo de obra, con hitos y certificaciones, y el repago se apoya en ventas o refinanciación al final.
Combinamos ambos cuando el proyecto lo pide: puente para asegurar suelo/licencia y promotor para la construcción.
Con un calendario realista y hitos definidos, ahorras intereses y baja el riesgo operativo.
Proceso de aprobación: de la term-sheet a la firma ante notario
- Pre-viabilidad: nos envías nota simple, resumen del proyecto, presupuesto y cronograma.
- Term-sheet indicativa: importe, LTV, garantías, hitos, costes.
- Due diligence técnica, jurídica y económica: licencias, proyecto, contratos, plan de ventas y tasación.
- Aprobación: fijamos plan de desembolsos con evidencias (certificaciones, visitas).
- Firma ante notario: hipoteca, desembolso inicial y calendario de drawdowns.
- Seguimiento: mi equipo y yo acompañamos toda la obra para que no haya parones, ajustando si surge alguna contingencia.
- Cierre: amortización con ventas, refinanciación bancaria o venta del activo estabilizado.
Con 20 años de experiencia y un equipo multidisciplinar (técnico, jurídico y económico), hacemos un traje a medida y cuidamos que el dinero llegue a tiempo.
Caso práctico: flujo de caja y calendario de drawdowns
Supuesto orientativo (residencial, 26–30 unidades)
- Coste total (suelo + obra + honorarios + contingencias): 6,8 M€.
- Línea de financiación: 4,08 M€ (LTV objetivo 60% sobre valor de proyecto).
- Desembolsos:
- H1 Suelo/licencia: 1,2 M€
- H2 Estructura: 1,0 M€
- H3 Cerramientos/instalaciones: 1,2 M€
- H4 Remates/fin de obra: 0,68 M€
- Equity promotor: 2,72 M€ (suelo + circulante).
- Repago: 55–65% unidades reservadas antes de fin de obra; resto a escriturar.
¿Por qué funciona? Porque interesas solo sobre capital dispuesto, evitas picos de caja inútiles y alineas ventas con amortización. Si la comercialización acelera, aceleramos amortización y ahorras intereses; si hay demora administrativa, replanificamos sin parar la obra.
Por qué la financiación alternativa acelera tu obra (y no computa en CIRBE en muchos casos)
Tres motivos muy concretos:
- Decisión rápida: estructuras claras, equipos cortos, time-to-yes inferior.
- Flexibilidad real: hitos y covenants ajustados al proyecto, no al manual.
- Espacio bancario: al ser financiación alternativa respaldada por inversores institucionales, en muchos casos no computa en CIRBE; así tu capacidad bancaria queda libre para otra operativa.
Nuestro objetivo no es maximizar deuda, sino despejar el camino para terminar a tiempo y con control de costes.
Preguntas frecuentes de promotores
¿Qué LTV es razonable?
Depende de activo, ubicación y estado de licencias. Trabajo con LTV prudentes que protegen la operación y permiten desembolsos fluidos.
¿Necesito equity en suelo?
Sí, el mercado suele exigir aportación relevante en suelo/coste inicial. Da confianza y acelera aprobación.
¿Cómo se liberan los fondos?
Por hitos con certificaciones. Devengas intereses solo sobre lo dispuesto.
¿Qué costes debo prever?
Interés, apertura, estudio, tasación y formalización (notaría, registro, gestoría). Entrego TAE estimada y calendario de drawdowns para comparar.
¿Préstamo puente o promotor?
El puente cubre gaps cortos (suelo/licencia); el promotor financia todo el ciclo de obra. Muchas veces se combinan.
¿Computa en CIRBE?
En muchos casos no, al tratarse de financiación alternativa. Lo concreto se detalla en la term-sheet.
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Financiación alternativa (0,5–15 M€) con garantía hipotecaria y desembolsos por hitos.
